Edição periódica dedicada a esclarecer temas relevantes das relações cíveis e de trabalho em pequenas doses

Garantias legais do consumidor: evicção e vício oculto

A negociação e compra de um bem é sempre um momento delicado, de modo que é preciso tomar alguns cuidados para evitar prejuízos futuros. Avaliar o bem com suas qualidades é uma ação automática numa negociação, entretanto, o que poucas pessoas sabem é que o proprietário do bem poderá causar prejuízos sobre o bem adquirido e que podem levar a perda do comprador.

Ao adquirir algum bem, seja ele móvel ou imóvel, existem alguns cuidados a serem tomados para evitar danos futuros, que podem resultar até na perda dele. Para resguardar o adquirente, a nossa legislação prevê alguns mecanismos que visam conferir-lhe segurança jurídica nas relações contratuais.

Hoje, vamos falar um pouco dos institutos jurídicos de evicção e o vício oculto (ou redibitório), que visam resguardar ou garantir o adquirente de vícios em contratos de posse ou propriedade de um bem.

Começando pelo conceito de Evicção (artigo 447 do Código Civil), que nada mais é do que um instituto jurídico que dá ao adquirente (evicto) uma garantia à coisa, para que o adquirente não venha a perdê-la.

Para melhor compreensão do tema, imagine um contrato de compra e venda de um imóvel, onde o proprietário tinha dívidas a pagar, das quais não honrou, e teve seu bem imóvel penhorado para garantir aquela dívida. Ocorre que, mesmo ciente da penhora, o proprietário resolve vender este bem. O comprador, de boa-fé, compra o bem sem saber da existência penhora, é neste momento que o instituto de evicção resguarda o comprador. 

Isto porque o comprador tem direito a receber o bem livre e desembaraçado, sem qualquer impedimento ao exercício pleno de sua propriedade. Assim, caso ele venha a perder a coisa posteriormente por ato anterior ao negócio (no caso, a penhora do imóvel) deve o alienante responder pela evicção.

Assim, além de ter valor pago restituído, deverá o adquirente receber referentes à perdas e danos, benfeitorias feitas, dentre outras despesas que pode ter despedido, sob pena de enriquecimento ilícito do vendedor.

Portanto, ao comprar um bem, deverá o comprador certificar se o bem está livre e desembaraçado, evitando, assim, problemas futuros. 

Entretanto, há vícios que podem estar ocultos no bem, que só podem ser detectados após a sua aquisição e que podem tornar o bem impróprio para o uso ou que diminuam seu valor de mercado. Tais vícios são chamados no mundo jurídico como “vício redibitório”, isto é, vícios ocultos (artigo 441 do Código Civil). 

Caso o bem contenha vício de impossível constatação no ato da contratação, ante essa impossibilidade, poderá o adquirente anular o negócio jurídico ou exigir reparação com abatimento no preço pactuado. 

Ainda, cabe destacar que se o vendedor souber da existência do vício no momento da venda e não informar ao adquirente, poderá ser responsabilizado por perdas e danos decorrentes do negócio, isto porque, o vendedor tem total responsabilidade de assegurar ao adquirente o pleno uso da coisa adquirida para os fins que se destina, presumindo-se que as partes devem fechar negócios pautando-se na boa-fé contratual.

Importante que o adquirente atente-se ao prazo para denunciar algum vício oculto no bem, pois ele terá 30 dias se tratar-se bem móvel ou até 1 ano se bem imóvel, contado a partir da entrega da coisa. Entretanto, se comprovado que o adquirente já estava ciente na posse do bem, o prazo é reduzido pela metade. 

Por fim, existe ainda a possibilidade de o adquirente só poder constatar o vício oculto muito tempo depois do negócio jurídico. Nestes casos, o prazo só começará a correr a partir do momento em que o vício for descoberto, pelo período de até 180 dias se bem móvel ou 1 ano se bem imóvel. 

Tecidos estes breves comentários sobre o assunto, no periódico de hoje percebemos que a aquisição de um bem é um momento para muita cautela, podendo causar prejuízos irreparáveis, como a perda de um bem pela simples inobservância aos cuidados necessários acima expostos. Para evitar risco de danos, o FCR Law conta com profissionais especializados no assunto para prestar toda assessoria jurídica necessária. Entre em contato e tire suas dúvidas!

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