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Noções básicas do Direito Imobiliário: posse, propriedade, usucapião e desapropriação de bens imóveis

O Direito das Coisas e Direito Real estão previstos em capítulos especiais do Código Civil, que tratam dos direitos de posse e propriedade dos bens móveis e imóveis, bem como das formas pelas quais esses direitos podem ser transmitidos.

Os bens imóveis são distinguidos entre aqueles de natureza urbana ou rural, dependendo de onde estão localizados e da função social do imóvel, sendo-lhes aplicáveis normas comuns e distintas em nosso ordenamento jurídico.

No âmbito do direito civil, apesar de bastante comum a confusão de noção entre posse e propriedade, já que são correlacionadas, ambas são conceitualmente diferentes. 

Estamos diante de uma propriedade quando é conferido ao sujeito o direito de usar, gozar, dispor e reaver o bem, presumindo-se seu exercício de forma plena e exclusiva até que se prove o contrário. Nesse sentido, após um indivíduo comprar um imóvel, pela regra geral, é realizada a transferência de titularidade da propriedade mediante instrumento público, com consequente registro perante o cartório de registro de imóveis competente. Com isso, o bem imóvel passa a ser propriedade da pessoa a quem se transmitiu este domínio, dando-lhe a devida publicidade do ato praticado. 

A propriedade de um bem imóvel, no sentido jurídico do termo, será admitida quando efetivado  o registro deste título no Cartório de Registro de Imóveis, seja por escritura, adjudicação, doação, formal de partilha, dentre outros meios previstos na lei. 

Por outro lado, nem sempre quem tem a posse do imóvel é o seu proprietário. À exemplo disto podemos citar  o locatário, que detém a posse para si por um período e mediante obrigações e direitos previamente ajustados em contrato de locação, mas não é o legitimo proprietário do imóvel.  Nesse sentido, posse diz respeito ao exercício, pleno ou não, de alguns dos poderes inerentes à propriedade. 

Considera-se  justa a posse quando não for violenta, clandestina ou precária. A  boa-fé vem representada quando o possuidor  desconhece o vício ou obstáculo, sendo certo que o possuidor de justo título é  presumidamente detentor de boa-fé. 

Além disso, o possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação (qualquer ato, direto ou indireto, contrário à posse ou direito de posse de outrem), restituído no caso de esbulho (ato de usurpação pelo qual uma pessoa é privada, ou espoliada, de coisa de que tenha propriedade ou posse), e segurado de violência iminente, se tiver justo receio de ser molestado. Também nesses casos o papel do advogado é indispensável. 

A posse, portanto, pode ser adquirida por diversas maneiras, sendo certo que a posse também pode ser exercida pelo próprio proprietário, quando ele decide morar no imóvel que lhe pertence legalmente. 

Quanto às formas de aquisição de propriedade, na edição de hoje destacamos duas maneiras especiais: a usucapião e desapropriação. Na aquisição por  usucapião, aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

O prazo poderá ser reduzido a depender de cada caso, em detrimento das variáveis peculiaridades legais sobre essa modalidade de aquisição , o que é bastante comum tanto em centros urbanos quanto em zonas rurais. 

A desapropriação, por sua vez, é uma forma de adquirir propriedade por utilidade pública, onde ocorre a transferência da propriedade de um imóvel compulsoriamente ao Poder Público, sob a prerrogativa de necessidade ou interesse social público. Isto é, quando o interesse coletivo e social do Estado, sobrepõe-se ao direito individual do proprietário do imóvel. 

Neste caso, após decretada a desapropriação, o antigo titular será indenizado em dinheiro pelo preço de mercado equivalente ao valor do bem imóvel. 

Como visto, para criação do vínculo jurídico do Direito das Coisas ou o Direito Real se constitui pelo vínculo real, resultante do registro, nascendo deste vínculo direitos e obrigações, que se inobservados, pode resultar na perda dos direitos sobre os bens. A assessoria jurídica torna-se imprescindível para o exercício regular do direito atribuído ao sujeito sobre o bem imóvel.

Para mais informações quanto aos direitos reais de posse e propriedade, não hesite em contatar o nosso time de especialistas do FCR Law, em nosso canal de comunicação.

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