A transferência de um imóvel para uma empresa como forma de integralização de seu capital social é uma operação comum em reorganizações societárias, holdings patrimoniais e familiares e empresas do setor imobiliário. Apesar de frequente, essa operação ainda gera uma questão tributária relevante: é devido ITBI quando a empresa que recebe o imóvel tem como atividade principal a compra, a venda ou a locação de imóveis?
A dúvida decorre da própria redação da Constituição
A dúvida decorre da própria redação da Constituição. O artigo 156, § 2º, inciso I, estabelece que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. Na sequência, também trata das transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoas jurídicas e estabelece uma ressalva para os casos em que a atividade preponderante da adquirente seja a compra e venda, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil.
A controvérsia está justamente no alcance dessa ressalva
A controvérsia está justamente no alcance dessa ressalva. Para uma primeira interpretação, a restrição relacionada à atividade imobiliária aplica-se apenas às operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção. Nesse entendimento, quando o imóvel é efetivamente utilizado para integralizar capital social, a imunidade existe independentemente da atividade exercida pela empresa. Essa é a questão submetida ao STF no Tema 1.348 da repercussão geral.
A posição contrária entende que a exceção também alcança a integralização de capital. Por essa leitura, uma empresa cuja atividade preponderante seja comprar, vender ou alugar imóveis não poderia utilizar a imunidade para receber imóveis de seus sócios sem o recolhimento do ITBI. O argumento parte de uma interpretação mais ampla da expressão utilizada pela Constituição e procura impedir que a imunidade seja aplicada justamente a operações inseridas na atividade econômica imobiliária da sociedade.
O julgamento do Tema 1.348 avançou no STF, mas ainda não terminou
O julgamento do Tema 1.348 avançou no STF, mas ainda não terminou. Na sessão de 16 de setembro de 2026, cinco ministros votaram no sentido de que a imunidade na integralização de capital independe da atividade preponderante da empresa. Outros dois entenderam que a imunidade não alcança empresas cuja atividade principal seja a compra e venda, locação ou arrendamento de imóveis. A análise foi suspensa por pedido de vista e, portanto, ainda não existe tese definitiva de repercussão geral sobre a matéria.
Essa discussão, porém, não deve ser confundida com outra questão que o STF já decidiu
Essa discussão, porém, não deve ser confundida com outra questão que o STF já decidiu. No Tema 796, a Corte estabeleceu que a imunidade do ITBI não alcança o valor do imóvel que exceder o limite do capital social efetivamente integralizado. Em outras palavras, uma coisa é discutir se a atividade imobiliária impede a imunidade; outra é verificar qual parcela da transmissão está efetivamente vinculada à realização do capital social.
Imagine, por exemplo, que um imóvel seja transferido para uma sociedade para integralizar determinado valor de capital. A proteção constitucional está relacionada justamente à parcela destinada à integralização. Se parte do valor do imóvel não corresponder ao capital que está sendo integralizado, essa diferença não está abrangida pela imunidade reconhecida no Tema 796. Por isso, a forma como a operação societária é estruturada e documentada continua relevante, qualquer que seja o resultado do Tema 1.348.
Há ainda uma segunda cautela
Há ainda uma segunda cautela. Mesmo a corrente que reconhece uma imunidade mais ampla não afasta a possibilidade de fiscalização de operações simuladas ou fraudulentas. O voto do relator no Tema 1.348 ressalva expressamente a possibilidade de os municípios questionarem estruturas utilizadas artificialmente para obter a imunidade. Assim, eventual decisão favorável aos contribuintes não significará que toda transferência de imóvel para uma pessoa jurídica estará automaticamente protegida do ITBI.
Na prática, o julgamento terá impacto especialmente sobre holdings patrimoniais, sociedades imobiliárias e estruturas de reorganização patrimonial
Na prática, o julgamento terá impacto especialmente sobre holdings patrimoniais, sociedades imobiliárias e estruturas de reorganização patrimonial. Se prevalecer a interpretação de que a imunidade é independente da atividade preponderante, um dos principais fundamentos atualmente utilizados por municípios para cobrar ITBI nessas integralizações perderá sustentação. Se prevalecer a posição contrária, continuará sendo necessário verificar a atividade preponderante da sociedade para definir o tratamento tributário da operação.
Para quem pretende realizar uma integralização e ainda não levou a questão ao Judiciário
Para quem pretende realizar uma integralização e ainda não levou a questão ao Judiciário, o primeiro passo não deve ser necessariamente ajuizar uma ação, mas examinar a operação concreta. É importante verificar o valor do capital que será efetivamente integralizado, o valor atribuído ao imóvel, a destinação de eventual diferença, o objeto e a atividade da sociedade, a legislação do município onde o imóvel está localizado e o procedimento adotado pelo Fisco municipal para reconhecimento da imunidade.
Se o município exigir o ITBI exclusivamente porque a sociedade possui atividade imobiliária preponderante, o Tema 1.348 passa a ser diretamente relevante para a avaliação de eventual medida administrativa ou judicial. Já nos casos em que o imposto foi recolhido em operações anteriores, é necessário analisar separadamente a possibilidade de restituição, o prazo aplicável e os documentos da operação. O julgamento do STF poderá definir uma regra nacional sobre a atividade preponderante, mas não elimina a necessidade de examinar as particularidades de cada integralização.
O ponto principal, portanto, é que o Tema 1.348 não transforma a integralização de imóveis em uma operação automaticamente livre de ITBI
O ponto principal, portanto, é que o Tema 1.348 não transforma a integralização de imóveis em uma operação automaticamente livre de ITBI. O que o STF está decidindo é algo mais específico: se a Constituição permite negar a imunidade simplesmente porque a empresa que recebe o imóvel exerce predominantemente atividade imobiliária. Até que o julgamento seja concluído, operações novas e antigas devem ser analisadas considerando tanto essa controvérsia quanto os limites que já foram estabelecidos pelo Supremo no Tema 796.
