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Banco pode retomar imóvel de devedor sem aval da Justiça

O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu, por maioria de votos, que é válida a retomada de imóvel por banco sem intervenção do Judiciário (execução extrajudicial). A medida, prevista na Lei nº 9.514, de 1997, é adotada nos contratos de empréstimo com previsão de alienação fiduciária.

Nessa modalidade, a propriedade do bem é transferida para a instituição que financia o imóvel, tornando-se uma garantia para a quitação da dívida. É o modelo de financiamento mais usado atualmente, segundo especialistas.

No julgamento, os ministros reconheceram a constitucionalidade da lei de 1997, que trata do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Mas a decisão, segundo a Defensoria Pública da União, impacta também o programa Minha Casa Minha Vida.

O julgamento foi iniciado na quarta-feira e retomado ontem (RE 860631). Devedores defenderam que o leilão extrajudicial viola princípios constitucionais — entre eles, o de que não se pode ser privado de seus bens sem o devido processo legal. Para o mercado, porém, essa alegação colocaria em risco um dos principais pilares de sustentação do financiamento imobiliário e das operações de crédito com garantia imobiliária.

A alienação fiduciária de bens corresponde a 98,2% do financiamento bancário destinado a bens imóveis, segundo afirmou na sessão Gustavo Cesar Mourão, advogado da Federação Brasileira de Bancos (Febraban). “A taxa média de juros em contratos do tipo é sensivelmente menor que em operações equivalentes”, disse ele, em sustentação oral.

Em julho deste ano, havia em carteira mais de 7,3 milhões de contratos com previsão da alienação fiduciária e sistemática da retomada extrajudicial, conforma afirmou na sessão Fernando Crespo Neves, advogado da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

O caso julgado envolve devedor de São Paulo e a Caixa Econômica Federal. O Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF-3) entendeu que a execução extrajudicial de título com cláusula de alienação fiduciária com garantia não viola as normas constitucionais, devendo ser apreciado pelo Judiciário apenas se o devedor considerar necessário.

Votação

No STF, prevaleceu o voto do relator, ministro Luiz Fux. Ele afirmou que, até o pagamento da dívida, há mera expectativa do direito à propriedade. O leilão de imóvel, acrescentou, só acontece quando há constituição do devedor em mora, e ele pode pagar antes da realização da venda.

Ainda segundo Fux, nada impede que se busque o Judiciário para resolver eventuais questionamentos durante a execução extrajudicial. O modelo, destacou, permite acesso a financiamento e taxas de juros mais baixas de forma que suprimir essa garantia poderia levar a desbalanceamento do equilíbrio regulatório. “As taxas de juros são menores justamente por isso.”

Citando parecer da Febraban sobre potenciais efeitos no mercado de crédito, o ministro afirmou que, ao reduzir tanto o custo quanto a incerteza da possibilidade de obter garantias imobiliárias, a alienação fiduciária permitiu uma revolução no mercado imobiliário.

O voto do relator foi seguido pelos ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Alexandre de Moraes, Dias Toffoli, Nunes Marques e Luís Roberto Barroso.

Divergência

A divergência foi aberta pelo ministro Edson Fachin. Para ele, esse procedimento que confere poderes excepcionais a uma das partes do negócio jurídico restringe de forma desproporcional o âmbito de proteção do direito fundamental à moradia.

No seu entendimento, a execução extrajudicial, nessa situação, fere os princípios do devido processo legal, do acesso à Justiça e do juiz natural, além do direito constitucional à moradia. O voto foi seguido pela ministra Cármen Lúcia.

O decano, ministro Gilmar Mendes, porém, destacou que não estava em jogo o reconhecimento do direito à moradia. Para Luís Roberto Barroso, essa previsão legal reduz o custo do crédito, “que considero relevante”, e minimiza a demanda pelo Poder Judiciário.

Como tese, foi fixado que é constitucional o procedimento da Lei nº 9.514, de 1997, para execução extrajudicial de cláusula de garantia haja vista sua compatibilidade com as garantias constitucionais previstas na Constituição Federal.

A discussão, segundo o advogado Olivar Vitale, sócio do VBD Advogados, traz grande impacto para o setor da habitação com um todo. “Atualmente o financiamento de imóvel próprio, em sua grande maioria, somente é possível em razão da alienação fiduciária.”

A Lei nº 9.514, de 1997, diz, é de extrema importância para a economia, seja para o cidadão que obtém financiamento, seja para as instituições financeiras no oferecimento de crédito. Para Vitale, eventual declaração de inconstitucionalidade da lei poderia levar a redução nas contratações de financiamentos imobiliários e aumento de juros. Fonte: Valor Econômico – Por Beatriz Olivon, Valor — Brasília 26/10/2023

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