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Justiça cancela leilões de imóveis arrematados por baixos valores

A Justiça tem cancelado leilões de imóveis arrematados por valor considerado vil – muito abaixo do estabelecido pelo juiz ou edital ou menos da metade do preço de mercado. Uma das recentes decisões envolve um imóvel em Minas Gerais, que pertencia a uma indústria de laticínios. Foi avaliado em R$ 450 mil e acabou vendido por apenas R$ 100 mil.

O Código de Processo Civil (CPC) de 2015 impede lance “que ofereça preço vil”. Porém, na prática, vendas com valores muito baixos acabam ocorrendo. No Estado de São Paulo, nos últimos cinco anos, 69 leilões foram anulados por esse e outros motivos, de um total de 1,6 mil realizados, de acordo com o Tribunal de Justiça (TJ-SP).

“O devedor, nesse caso, perde duas vezes. Perde o imóvel por um valor muito abaixo do que vale e ainda não consegue pagar a dívida. E por consequência ainda gera [o leilão] um enriquecimento ilícito do terceiro que o adquiriu”, diz o advogado Artur Ratc, sócio do Ratc & Gueogjian Advogados, que defende a indústria de laticínios. A empresa teve o imóvel leiloado para o pagamento de dívida tributária com o Estado de Minas Gerais.

Na Justiça, Ratc destacou que a lei é clara e estabelece o que é considerado um valor vil – não tendo sido fixado um mínimo, considera-se o preço inferior a 50% do valor da avaliação. No caso, a arrematação foi por apenas 22% do montante estipulado. “Um percentual absurdamente distante do mínimo aceito pela lei”, afirma o advogado.

O caso foi analisado pela juíza Patricia Vialli Nicolini, da 1ª Vara Cível, Criminal e da Infância e da Juventude da Comarca de Cambuí (MG). Ela entendeu que, com base no artigo 891, parágrafo 1º, do CPC, o imóvel só poderia ter sido arrematado pelo valor mínimo de R$ 255 mil, que representa 50% do valor. “Portanto, assiste razão à executada, sendo nula a arrematação nos termos realizados”, diz na decisão (processo nº 0032554-94.2018.8.13.0106).

A magistrada ainda destaca que, nesses casos, a nulidade da arrematação pode ser declarada de ofício pelo juízo ou a requerimento do interessado, por simples petição, nos próprios autos da execução (cobrança).

Ela cita julgados sobre o assunto. Entre eles, uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), de 1999. Nesse caso não estava em vigor o Código de Processo Civil de 2015 e ainda não havia um mínimo estabelecido por lei. Ainda assim, os ministros anularam a arrematação de imóvel por 30% do valor da avaliação, em primeiro leilão (REsp 100.706/RO).

Também foi listada uma decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG). Nesse julgamento, o desembargador Cabral da Silva reconheceu, de ofício, a nulidade absoluta de um imóvel vendido a preço vil (processo nº 1.0024.98.127232-1/001).

Nesses casos, de acordo com Artur Ratc, os advogados precisam agir com rapidez para anular o leilão. Ele lembra que há um prazo de dez dias após o pregão para que o juiz decida acerca dessas situações, segundo o parágrafo 2º do artigo 903 do CPC.

Há também decisões que asseguram limites superiores a 50%. A 19ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) manteve a previsão em edital de que o mínimo para se arrematar uma cobertura de 400 metros quadrados, em prédio comercial, deveria ser de 70% do valor de avaliação, que era de R$ 1,5 milhão. O credor pedia a aplicação dos 50% previstos pelo Código de Processo Civil.

Na decisão, o relator, desembargador Juarez Fernandes Folhes, afirma que cabe ao juiz fixar o percentual que considerar adequado, que “no caso, se refletiu, adequadamente em, no mínimo, 70% do valor da avaliação”.

O magistrado acrescenta que deve se levar em consideração as peculiaridades do imóvel – no caso, uma cobertura com cerca de 400 metros quadrados, localizada no Centro do Rio de Janeiro. “Ou seja, um imóvel extremamente bem localizado e com fácil acesso ao Metrô, VLT e outras vias importantes” (processo nº 00728436520178190000).

Luís Cascaldi, do Martinelli Advogados, afirma que a Justiça realmente tem anulado vendas de imóveis por valores abaixo de 50% da avaliação. Mesmo antes do CPC de 2015, acrescenta, essa já era a jurisprudência dominante. “Agora com a lei, ficou mais claro. A intenção do legislador foi dar uma certa proteção ao devedor. Não é porque ele deve que pode ser penalizado com a venda de seu patrimônio por menos da metade do valor”, diz.

De acordo com Cascaldi, se não houver interessado no leilão, o melhor caminho é pedir uma nova avaliação do bem ou verificar se o próprio credor não tem interesse em ficar com o imóvel. “Se houver a venda por preço vil, a chance de reversão é grande.”

O Judiciário só não tem anulado arremates abaixo do preço mínimo em casos excepcionais, afirma Cascaldi. Geralmente, em leilões de máquinas, veículos ou outros bens móveis levados várias vezes a leilão e sem nenhum interessado. “São casos pontuais, muito específicos e de forma muito justificada”, diz.

Em um desses casos excepcionais, o Tribunal de Justiça de São Paulo aceitou como mínimo 40% do valor de uma máquina, que já havia sido levada a leilão por quatro vezes, sem nenhum interessado (processo nº 9074567052007826). Fonte: Valor Econômico – Por Adriana Aguiar — De São Paulo 07/11/2022

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