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Justiça garante entrega de imóveis a compradores

A Justiça de São Paulo garantiu a entrega de unidades imobiliárias a compradores de um empreendimento na cidade de São Carlos, no interior paulista. A incorporadora conseguiu liminar que a libera do pagamento da chamada outorga onerosa à prefeitura. Essa exigência era condição para a liberação do Habite-se — comprovante de que a construção está em condições de segurança para se viver.

No mercado, essa discussão judicial é vista como uma tendência. Isso porque, segundo especialistas, a outorga onerosa tem sido cada vez mais prevista nas leis dos municípios, nas atualizações periódicas do Plano Diretor.

Na prática, é o recolhimento da outorga onerosa que autoriza à incorporadora construir em metragem ou altura superior à prevista na legislação. Por exemplo, se o empreendimento tem muitas vagas de garagem, vai impactar o tráfego de automóveis da região. Nesse caso, será necessário à prefeitura fazer obras de trânsito no entorno. A contrapartida financeira da construtora é a outorga onerosa.

No caso concreto, ao analisar o mandado de segurança da construtora, a juíza Gabriela Muller Carioba Attanasio, da Vara Fazenda Pública da Comarca de São Carlos, determinou a expedição do Habite-se porque reconheceu caráter de “sanção política” na cobrança da outorga onerosa (processo nº 1010771-05.2022.8.26.0566).

A situação não é desconhecida do mercado imobiliário. Várias leis municipais condicionam a expedição do Habite-se à comprovação de quitação do ISS da obra. Mas há jurisprudência que impede a exigência do imposto.

Ao conceder a liminar, a juíza considerou ainda que haveria dano irreparável na hipótese de não se obter o Habite-se. Isso porque a empresa ficaria impossibilitada de individualizar as matrículas das unidades imobiliárias, sendo impedida de entregar as chaves aos adquirentes.

A magistrada se baseou em súmulas do Supremo Tribunal Federal (STF). Cita a de nº 70, segundo a qual “é inadmissível a interdição de estabelecimento como meio coercitivo para cobrança de tributo”. E a Súmula 323. O texto diz que “é inadmissível a apreensão de mercadorias como meio coercitivo para pagamento de tributos”.

Gabriela também apontou jurisprudência que afastou a exigência do ISS para a concessão do Habite-se das 14ª e 15ª Câmaras de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo (processos nº 1055005-30.2020.8.26.0053 e 1019159-78.2022.8.26.0053).

No processo, o advogado Pedro Casquet, do escritório Andrade, Foz, Hypolito e Médicis Advogados, que representa a incorporadora no processo, reforça o sentido de “sanção política” da exigência da outorga. Isso porque quando a incorporadora recebe da prefeitura o Documento de Conclusão e Término de Obra (DCTO) — que comprova o recolhimento dos tributos da obra —, começa a avisar os compradores das unidades de que está para sair o Habite-se e eles se preparam para obter o financiamento.

“É sanção política porque a Prefeitura de São Carlos teve três anos para bater na nossa porta [da incorporadora], mas deixou para fazer essa graça no fim da obra, quando os donos das unidades já estão para entrar no imóvel”, diz Casquet. “Agora vamos entrar com uma ação judicial para discutir a própria validade da cobrança da outorga.”

A discussão é relevante porque a outorga onerosa tem, cada vez mais, um peso maior para o mercado imobiliário, segundo destaca o advogado Paulo Afonso Tavares Rodrigues, especialista em Direito Imobiliário e sócio do Dias Carneiro. Contudo, para ele, a liminar concedida é frágil e deverá ser revertida.

“Ao contrário do ISS, ao meu ver, a outorga não tem natureza de tributo. Mas o fundamento dessa liminar é baseado em súmulas e jurisprudência que se referem a tributo”, afirma. “A outorga onerosa é uma licença urbanística.”

Há decisões do Supremo Tribunal Federal (STF) que declaram que a outorga onerosa não tem natureza tributária (RE 387047/SC). Mas, para Casquet, que representa a incorporadora no processo, se hoje o STF revisitasse a matéria, teria uma visão mais ampla sobre o tema.

“Todos os ministros que proferiram decisão nesse sentido não estão mais na Corte”, diz. A outorga onerosa, acrescenta, cabe na definição do artigo 3º do Código Tributário Nacional: “Tributo é toda prestação pecuniária compulsória, em moeda ou cujo valor nela se possa exprimir, que não constitua sanção de ato ilícito, instituída em lei e cobrada mediante atividade administrativa plenamente vinculada”.

Na capital paulista, onde concentra-se a maioria dos empreendimentos imobiliários do Estado de São Paulo, atualmente, primeiro a prefeitura aprova o projeto da incorporadora, depois a empresa capta dinheiro e então começa a vender. “Mas somente após o cumprimento da outorga onerosa, a construtora pode começar as obras”, afirma o advogado Olivar Vitale, membro do Conselho Jurídico do Sindicato da Construção Civil do Estado (SindusCon-SP).

“Pelas regras do Município de São Carlos, se a incorporadora constrói com benefício do aumento do potencial construtivo e depois não recolhe a outorga, o prejudicado será o comprador”, diz Vitale. “Sem o Habite-se, ele não receberá o imóvel.”

Procurada pelo Valor, a Procuradoria-Geral do Município de São Carlos não deu retorno até o fechamento da edição. Fonte: Valor Econômico – Por Laura Ignacio, Valor — São Paulo 15/11/2022

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