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Justiça paulista barra cobrança de IPTU sobre terrenos incorporados

Uma discussão sobre o cálculo do IPTU tem feito com que o setor imobiliário precise recorrer ao Judiciário para anular cobranças do imposto. A Prefeitura de São Paulo passou a exigir o IPTU sobre terrenos incorporados, sem considerar o imposto que já havia sido pago referente às áreas menores, que existiam antes da unificação. A Justiça de São Paulo, contudo, está barrando a iniciativa na capital.

É normal que empresas do setor comprem terrenos vizinhos, de casas, por exemplo, para construírem empreendimentos imobiliários de grande porte – como condomínios de prédios -, o que se chama de englobamento. Elas pagam o IPTU sobre cada uma das áreas originais.

Porém, segundo advogados, uma vez unificado o terreno e formalizado o cadastro da nova área, a prefeitura faz uma nova cobrança do IPTU, de forma retroativa. Calcula o imposto considerando o valor venal do lote maior, sem descontar os valores já recolhidos dos incorporados.

“É como se houvesse uma cobrança dupla sobre o mesmo terreno”, diz o advogado Eduardo Natal, sócio da banca Natal & Manssur, que tem levado casos do tipo ao Judiciário. “Mas é obrigação da prefeitura fazer o abatimento”, acrescenta. Segundo ele, os pedidos administrativos demoram para serem resolvidos.

Em certas situações, aponta Natal, 50% do valor exigido já foi pago. “Mas isso varia de acordo com a quantidade de terrenos ascendentes e dos respectivos valores deles”, aponta. Em um dos casos representados pela banca, a prefeitura exige R$ 1,3 milhão, sendo que R$ 700 mil já foram pagos entre 2018 e 2021. Assim, deveria ser paga só a diferença de R$ 600 mil.

Danny Warchavsky Guedes, sócio e coordenador tributário do escritório Bastos Tigre, explica que desde a derrubada das divisas o imóvel é considerado unificado. Mas a mudança do cadastro de inscrição do imóvel junto à prefeitura só é formalizada com a conclusão da obra. “Por isso, a cobrança retroativa”, diz.

Segundo Eduardo Natal, o entendimento favorável ao contribuinte ganha corpo no Judiciário desde o segundo semestre de 2022. “Há um amadurecimento da questão pelos juízes”, diz.

Nas decisões, diz Guilherme Yamahaki, sócio da banca Schneider Pugliese, o TJSP tem proibido a prefeitura de fazer nova exigência do IPTU sem considerar os valores pagos antes da incorporação. “Mas há determinações em dois sentidos: para cancelar o lançamento ou para reduzir o valor do novo lançamento ou da execução fiscal”, diz.

Em decisão recente, a 14ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) reverteu uma sentença e determinou que o município faça o encontro de contas para calcular o imposto devido.

No caso, a empresa pagou o IPTU de cada terreno adquirido em 2020. Dois anos depois, em fevereiro de 2022, o terreno unificado foi cadastrado na prefeitura. O município, então, fez um novo lançamento do imposto referente a 2020, mas sem considerar o que já havia sido pago.

Na decisão, os desembargadores declararam que a Lei Municipal nº 17.092, de 2019, autoriza a Secretaria da Fazenda a tomar as providências necessárias para que os valores de IPTU pagos sob os lotes fiscais ascendentes sejam aproveitados para quitação do imposto devido sob os novos lotes fiscais. Isso quando alterada a situação de um ou mais imóveis no Cadastro Imobiliário Fiscal.

Ponderaram, além disso, que a empresa comprovou ter tido dificuldade em receber os valores na esfera administrativa.

“De rigor a reforma da sentença para anular a cobrança da notificação de lançamento do IPTU do exercício de 2020, a fim de que o Município promova o abatimento dos valores anteriormente pagos pelos lotes fiscais ascendentes”, afirmou, no acórdão, a relatora, desembargadora Adriana Carvalho (apelação nº 1009384-39.2022.8.26.0053).

Em primeiro grau, também há sentenças favoráveis aos contribuintes. A juíza Gilsa Elena Rios, da 15ª Vara da Fazenda Pública, por exemplo, anulou uma cobrança de IPTU referente a 2020 reforçando não haver previsão legal para o mesmo tributo ser lançado duas vezes (processo nº 1012017-23.2022.8.26.0053).

Ela cita trecho de acórdão do TJSP favorável ao contribuinte (apelação n° 1566873-65.2019.8.26.0090) em que o desembargador Rezende Silveira fundamenta que o crédito tributário do IPTU nasce do exercício do direito de posse ou titulação da propriedade, “não sendo fenômeno conectado com cadastro fiscal”.

Em nota ao Valor, a Prefeitura de São Paulo justifica que a legislação que autorizou o aproveitamento do imposto pago antes da unificação dos terrenos é relativamente nova e exige “grande mudança estrutural” de gerenciamento das informações. “Essa nova funcionalidade já está em desenvolvimento”, informa.

A prefeitura ainda afirma que o contribuinte pode sempre contestar os lançamentos na via administrativa por meio de impugnação da notificação, que deve ser protocolada pelo serviço de atendimento virtual (SAV). Fonte: Valor Econômico – Por Bárbara Pombo — De Brasília 07/03/2023

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