STF confirma a constitucionalidade da execução extrajudicial de dívidas garantidas por alienação fiduciária de imóvel

O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu, por votação de 8 a 2, pela constitucionalidade dos procedimentos de execução extrajudicial de contratos de mútuo com alienação fiduciária, pelo Sistema Financeiro Imobiliário, conforme previsto na Lei n. 9.514/1997. 

A alienação fiduciária de imóveis é o negócio jurídico pelo qual o devedor, com o objetivo de garantir uma dívida, transfere ao credor a propriedade resolúvel de imóvel, permanecendo na sua posse direta. A sua constituição ocorre mediante registro do respectivo contrato no Registro de Imóveis competente.  

Com o pagamento da dívida e seus encargos, o credor fornece um termo de quitação e o registro da alienação fiduciária é cancelado. Em caso de não pagamento, porém, o devedor será intimado pelo oficial do Registro de Imóveis para efetuar o pagamento dos valores devidos no prazo de 15 dias; caso o pagamento não seja efetuado, a propriedade será consolidada em nome do credor, que promoverá leilão público para a venda do imóvel. 

Ou seja, em caso de não pagamento, a lei permite que a dívida seja executada e a propriedade consolidada em nome do credor sem a necessidade de uma ação judicial. 

O Recurso Extraordinário nº 860631, que teve julgamento finalizado pelo STF em 26/10/2023, buscava a declaração de inconstitucionalidade dos artigos que preveem o procedimento de execução extrajudicial descrito acima, sob o argumento de que violariam dispositivos da Constituição Federal Brasileira que asseguram a ampla defesa, o acesso à justiça, o devido processo legal e a função social da propriedade.

O relator Ministro Luiz Fux, que foi acompanhado pela maioria dos julgadores, entendeu que a Lei n. 9.514/1997 não viola a Constituição Federal. Dentre os seus argumentos, o ministro destacou que o devido processo legal é observado, ainda que de forma extrajudicial, e que ao devedor fica resguardado o direito de buscar o Poder Judiciário, se entender que houve violação do procedimento ou de algum direito. 

Além disso, o relator reforçou que a execução extrajudicial desses contratos é um elemento de política regulatória que aumenta o acesso da população ao financiamento imobiliário, permitindo taxas de juros mais baixas. A declaração de inconstitucionalidade pretendida poderia significar, portanto, um desbalanceamento desse equilíbrio regulatório, além de uma maior sobrecarga do Poder Judiciário (e, consequentemente, maior lentidão dos processos judiciais), afetando grande parte da população. 

O julgamento tem repercussão geral (tema 982), o que significa que a decisão deverá ser seguida por todos os tribunais do país, aumentando ainda mais a segurança e efetividade da alienação fiduciária em garantia.

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